La réfection à l'identique d'une étanchéité de toiture-terrasse ou de balcons est un travail d'entretien : elle se vote à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Y ajouter une amélioration, par exemple une isolation thermique, fait basculer le vote vers la majorité absolue de l'article 25, avec une passerelle possible vers un second vote allégé. En cas de péril, le syndic peut engager seul les travaux de sauvegarde, sans attendre l'assemblée. Le financement repose sur les appels de fonds votés, le fonds de travaux obligatoire (cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel) et, pour l'isolation, les aides aux copropriétés. Votre règlement de copropriété peut préciser certains points : vérifiez-le toujours.
Pour la partie technique du chantier, voyez notre page étanchéité de toit-terrasse à Marseille.
Entretien ou amélioration : la distinction qui fixe la majorité
En copropriété, la majorité requise dépend de la nature des travaux : l'entretien et les réparations des parties communes relèvent de la majorité simple de l'article 24, les travaux d'amélioration de la majorité absolue de l'article 25. Refaire une étanchéité fatiguée à l'identique est de l'entretien. Remplacer 5 cm d'isolant par 16 cm, ou isoler une toiture qui ne l'était pas, est une amélioration.
Beaucoup de chantiers d'étanchéité sont mixtes : on refait la membrane et on en profite pour isoler. L'ANIL rappelle la règle en pareil cas : on recherche l'objet principal des travaux pour déterminer la majorité applicable. En pratique, les syndics prudents font voter les chantiers mixtes à la majorité de l'article 25 : si elle est atteinte, la décision est incontestable sur ce terrain.
L'enjeu n'est pas théorique. Un vote pris à la mauvaise majorité peut être contesté par un copropriétaire opposant, dans un délai strict à compter de la notification du procès-verbal. Sur un chantier d'étanchéité, une annulation signifie des mois de perdus, pendant lesquels l'eau continue de travailler.
Les majorités article par article
Quatre régimes couvrent la quasi-totalité des travaux d'étanchéité en copropriété : l'article 24 pour l'entretien, l'article 25 pour l'amélioration, la passerelle de l'article 25-1 quand le vote échoue de peu, et l'initiative du syndic pour les travaux urgents de sauvegarde. Le tableau ci-dessous les résume, avec leur logique de décompte des voix.
| Travaux | Majorité requise | Fondement |
|---|---|---|
| Réfection à l'identique de l'étanchéité (toiture, balcons), reprises et entretien | Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance | Article 24 |
| Amélioration : isolation ajoutée ou renforcée, transformation d'ouvrage | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Article 25 |
| Projet ayant recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires | Second vote immédiat, à la majorité de l'article 24 | Article 25-1 |
| Travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble | Aucun vote préalable : initiative du syndic, assemblée convoquée ensuite | Article 18 |
À retenir : l'entretien se décide entre présents et votants, l'amélioration exige de convaincre l'ensemble des copropriétaires, et un échec proche du but peut se rattraper immédiatement par la passerelle.
La passerelle de l'article 25-1 mérite d'être anticipée. Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, quand un projet soumis à l'article 25 recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24. Ce second vote est de droit : un syndic qui l'omet fragilise sa décision.
Les travaux urgents : ce que le syndic peut faire sans vote
L'article 18 de la loi de 1965 charge le syndic de pourvoir à la conservation de l'immeuble et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à sa sauvegarde. Une étanchéité crevée qui inonde des logements entre typiquement dans ce cadre : le syndic n'a pas à attendre une assemblée pour faire cesser le désordre.
Le cadre reste borné. Les conditions sont cumulatives : une urgence réelle, et des travaux nécessaires à la sauvegarde, pas un simple confort. Le décret du 17 mars 1967 (article 37) permet au syndic de demander, après avis du conseil syndical s'il en existe un, une provision qui ne peut excéder le tiers du devis estimatif. Et il doit convoquer sans délai une assemblée, sans être tenu par le délai habituel de convocation de 21 jours.
Sur les toitures-terrasses que nous reprenons en urgence dans la région, le scénario type est l'épisode méditerranéen d'automne : une membrane en fin de vie tient l'été, puis cède lors des premières grosses pluies. Un bâchage et une reprise conservatoire se décident alors en jours, pas en trimestres. Le vote de la réfection complète vient ensuite, en assemblée.
Comment se finance le chantier
Un chantier d'étanchéité voté en assemblée se finance par des appels de fonds répartis entre copropriétaires selon les tantièmes prévus par le règlement, éventuellement complétés par le fonds de travaux obligatoire et par les aides publiques quand le chantier comporte une isolation. Les trois sources se combinent sur un même chantier.
| Source de financement | Principe | À savoir |
|---|---|---|
| Appels de fonds spécifiques | Votés avec les travaux, appelés selon l'échéancier du chantier | Répartition selon les tantièmes du règlement de copropriété |
| Fonds de travaux (loi ALUR) | Cotisation annuelle obligatoire, au minimum 5 % du budget prévisionnel (article 14-2 de la loi de 1965) | Sommes attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat ; utilisation votée en assemblée |
| Aides publiques si isolation | MaPrimeRénov' Copropriété pour les parties communes, primes CEE, TVA réduite | Conditions détaillées dans notre article sur les aides à l'isolation de toiture-terrasse |
Moralité pour les conseils syndicaux : un fonds de travaux alimenté sérieusement transforme une réfection d'étanchéité redoutée en dépense absorbable, et le couplage avec une isolation ouvre des financements qui n'existent pas pour la réfection sèche.
Préparer le vote pour qu'il passe
Un vote de travaux d'étanchéité se gagne avant l'assemblée : un diagnostic qui objective l'état de la toiture, des devis comparables joints à la convocation, une question claire à l'ordre du jour et un délai de convocation respecté, 21 jours selon le décret du 17 mars 1967. Les assemblées qui tournent mal sont presque toujours celles où les copropriétaires découvrent le sujet en séance.
Sur les dossiers que nous accompagnons, ce qui emporte la décision est la preuve : photos de la membrane, des relevés et des points singuliers, localisation des désordres, explication de ce qui se dégrade si l'on attend un an de plus. Un copropriétaire vote plus facilement une réfection qu'il comprend. La visite technique préalable avec le conseil syndical est du temps bien investi.
Pensez aussi à l'ordre des résolutions. Séparer la réfection (article 24) de l'option isolation (article 25) sécurise le socle : si l'amélioration échoue, l'entretien indispensable passe quand même. Le syndic peut ensuite rejouer l'isolation à une assemblée suivante, dossier d'aides à l'appui.
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Questions fréquentes sur le vote des travaux d'étanchéité
Voici les réponses courtes aux questions que syndics, conseils syndicaux et copropriétaires nous posent le plus souvent avant une assemblée générale : majorité applicable à la réfection d'une toiture-terrasse, sort de l'isolation, pouvoirs du syndic en urgence, usage du fonds de travaux et répartition de la dépense une fois le vote acquis.
Quelle majorité pour refaire l'étanchéité d'une toiture-terrasse ?
La majorité simple de l'article 24, dès lors qu'il s'agit d'une réfection à l'identique : c'est de l'entretien des parties communes. Le décompte ne porte que sur les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance, ce qui rend ce vote nettement plus accessible que celui de l'article 25.
Et si l'on ajoute une isolation à la réfection ?
L'isolation est une amélioration : le vote bascule en principe vers la majorité absolue de l'article 25, avec la passerelle du 25-1 en cas d'échec proche du tiers des voix. Le jeu en vaut la chandelle : TVA réduite et aides dédiées aux copropriétés accompagnent ce geste, comme détaillé dans notre article sur les aides à l'isolation de toiture-terrasse.
Le syndic peut-il lancer des travaux sans vote ?
Uniquement les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, sur le fondement de l'article 18 : bâchage, reprise d'une fuite active, mise en sécurité. Il doit ensuite convoquer une assemblée, et la provision demandée avant ce vote ne peut dépasser le tiers du devis estimatif (décret du 17 mars 1967, article 37).
Peut-on payer la réfection avec le fonds de travaux ?
Oui, sur décision de l'assemblée générale : c'est exactement sa vocation. Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire d'au moins 5 % du budget prévisionnel, et les sommes versées restent définitivement acquises au syndicat, même en cas de vente d'un lot.
Un copropriétaire peut-il bloquer des travaux votés ?
Non. Une décision régulièrement votée s'impose à tous, et l'article 9 de la loi de 1965 interdit à un copropriétaire de faire obstacle à des travaux d'intérêt collectif, même s'ils passent par ses parties privatives. En contrepartie, il a droit à une indemnité si les travaux lui causent un préjudice réel.
Qui paie quoi une fois les travaux votés ?
La dépense se répartit selon les tantièmes de charges prévus par le règlement de copropriété. Les terrasses à jouissance privative peuvent obéir à des clauses particulières, notamment pour l'entretien courant : nous y consacrons un article sur la terrasse à jouissance privative, et le cas du balcon est traité dans notre guide des responsabilités sur l'étanchéité de balcon.
EBS Étanchéité accompagne les copropriétés des Bouches-du-Rhône (13), du Var (83) et du Vaucluse (84), de Marseille à Aubagne : diagnostic avant assemblée, devis détaillé, réfection d'étanchéité avec ou sans isolation, en site occupé. Appelez le 06 58 89 44 48 ou faites chiffrer le chantier de votre copropriété.
Sources
Majorités de vote (entretien à l'article 24, amélioration à l'article 25), travaux urgents du syndic (article 18), obstruction et indemnité (article 9) et fonds de travaux (article 14-2) : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété (Légifrance).
Passerelle du second vote immédiat à la majorité de l'article 24 : article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 (Légifrance).
Provision des travaux urgents plafonnée au tiers du devis estimatif et délai de convocation de 21 jours : décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 37 (Légifrance).
Règles de vote en assemblée générale de copropriété : fiche pratique F2137 (service-public.fr).
Fonds de travaux obligatoire, cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel : fiche pratique F34026 (service-public.fr).
