Face à une infiltration d'eau venue des parties communes, la loi oblige le syndic à agir. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le charge de conserver l'immeuble et l'autorise, en cas d'urgence, à lancer seul les travaux de sauvegarde. Pour le faire bouger, la méthode monte par paliers, du signalement écrit à la mise en demeure, puis à l'assemblée générale et au juge des référés si l'eau continue. La répartition entre parties communes et privatives dépend toujours de votre règlement de copropriété, à relire avant d'écrire. Une recherche de fuite sérieuse donne au dossier sa pièce technique.
Ce que la loi impose au syndic face à une infiltration
Le syndic n'a pas le choix d'agir ou non face à une infiltration venue des parties communes. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le charge d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. En cas d'urgence, le même article l'autorise à faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
La responsabilité, elle, pèse sur le syndicat des copropriétaires. L'article 14 de la même loi le rend responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. Le syndicat doit d'ailleurs être assuré pour sa responsabilité civile, comme chaque copropriétaire (article 9-1). Pour un désordre d'origine commune, le syndic, qui représente le syndicat, est donc votre interlocuteur.
L'urgence a son propre régime. L'article 37 du décret du 17 mars 1967 permet au syndic de faire exécuter les travaux de sauvegarde sans vote préalable. Il doit alors informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée. Il peut aussi demander, après avis du conseil syndical s'il existe, une provision qui ne dépasse pas le tiers du devis estimatif. Les majorités de vote pour la suite sont détaillées dans notre article sur le vote des travaux d'étanchéité en assemblée générale.
| Situation | Ce que le syndic fait seul | Ce qui passe par l'assemblée | Fondement |
|---|---|---|---|
| Eau qui entre, risque pour l'immeuble | Faire exécuter les travaux de sauvegarde ; demander une provision limitée au tiers du devis estimatif | La suite des travaux et leur financement, en assemblée convoquée immédiatement | Art. 18 de la loi de 1965, art. 37 du décret de 1967 |
| Entretien des parties communes | Pourvoir à l'entretien et à la conservation de l'immeuble | Les travaux qui dépassent l'entretien | Art. 18 de la loi de 1965 |
| Réfection de l'étanchéité commune | Inscrire la question à l'ordre du jour | Le vote des travaux, à la majorité requise selon leur nature | Loi de 1965, articles 24 et suivants |
En résumé, l'urgence se traite sans attendre l'assemblée, l'entretien relève de la mission ordinaire du syndic, et seule la réfection complète exige un vote.
Première étape, le signalement écrit au syndic
Un signalement écrit et daté ouvre officiellement le dossier d'infiltration. Il fixe le moment à partir duquel le syndic est informé, et c'est la première pièce que demandera un assureur, un expert ou un juge. Un appel téléphonique ou une remarque au gardien ne laisse aucune trace. Adressez la lettre au syndic, avec une copie au président du conseil syndical.
Joignez des photos datées des dégâts et notez les dates d'apparition, en lien avec les épisodes de pluie. Déclarez en parallèle le sinistre à votre propre assureur, dans le délai du contrat, qui ne peut pas être inférieur à 5 jours ouvrés. Si l'eau vient du toit, notre article sur l'origine des fuites de toit-terrasse aide à décrire ce que vous voyez.
Modèle de lettre de signalement, à adapter
Objet : infiltration d'eau dans le lot n° [numéro], [adresse de l'immeuble]
Madame, Monsieur,
Je vous signale une infiltration d'eau dans mon lot n° [numéro], constatée le [date], à la suite des pluies du [date]. L'eau apparaît [au plafond de la chambre, le long du mur du séjour], sous [la toiture-terrasse, la façade, la terrasse du lot n° (numéro)], qui relève à ma connaissance des parties communes. Vous trouverez ci-joint des photos datées.
En application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, je vous demande de faire rechercher l'origine de cette infiltration et de prendre les mesures conservatoires nécessaires pour la faire cesser. Je déclare parallèlement le sinistre à mon assureur.
Je vous remercie de m'indiquer par écrit les suites données à ce signalement.
[Nom, prénom, signature]
Copie au président du conseil syndical
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Deuxième étape, la mise en demeure en recommandé
Sans réponse ni intervention après le signalement, la mise en demeure fait passer le dossier à l'étape formelle. Envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception, elle rappelle le premier courrier, cite les textes et fixe un délai précis pour agir. L'accusé de réception prouve la date à laquelle le syndic a été averti. Fixez un délai raisonnable, plus court si l'eau coule encore.
L'article 18 ne chiffre aucun délai d'intervention. C'est donc votre lettre qui en fixe un, et son dépassement servira de point d'appui devant l'assemblée ou devant le juge. Gardez un ton factuel, sans menace ni reproche personnel, car la lettre sera relue par des tiers.
Modèle de mise en demeure, à adapter
Objet : mise en demeure, infiltration d'eau dans le lot n° [numéro]
Madame, Monsieur,
Par lettre du [date], je vous ai signalé une infiltration d'eau dans mon lot n° [numéro], provenant à ma connaissance des parties communes. À ce jour, [aucune intervention n'a eu lieu, l'infiltration se poursuit].
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 vous charge de pourvoir à la conservation et à l'entretien de l'immeuble, et l'article 14 rend le syndicat responsable des dommages ayant leur origine dans les parties communes. Je vous mets en demeure, dans un délai de [quinze] jours à compter de la réception de cette lettre, de faire rechercher l'origine de l'infiltration et de prendre les mesures nécessaires pour la faire cesser.
Je vous demande également d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale la question des travaux de réparation. À défaut d'intervention dans ce délai, je me réserve la possibilité de saisir le juge des référés.
[Nom, prénom, signature]
Copie au président du conseil syndical
Troisième étape, le conseil syndical et l'assemblée générale
Quand le syndic tarde, le conseil syndical et l'assemblée générale sont les leviers internes de la copropriété. L'article 21 de la loi de 1965 donne au conseil syndical la mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion. Le décret du 17 mars 1967 permet ensuite à tout copropriétaire de faire inscrire une question à l'ordre du jour, et à une minorité d'exiger une assemblée.
La demande d'inscription peut être notifiée au syndic à tout moment, par un ou plusieurs copropriétaires ou par le conseil syndical. Le syndic doit porter la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, ou de la suivante si la demande arrive trop tard (article 10 du décret). Joignez un projet de résolution précis, par exemple « faire réaliser une recherche de fuite sur la toiture-terrasse et les réparations qui en découlent ». Dans certains cas, ce projet est même obligatoire.
Sans attendre l'assemblée annuelle, une assemblée peut aussi être exigée. Sa convocation est de droit à la demande du conseil syndical ou de copropriétaires réunissant au moins un quart des voix (article 8 du décret). Le règlement peut prévoir un seuil plus bas. Si le syndic ne la convoque pas, le président du conseil syndical peut le faire après une mise en demeure restée sans effet plus de huit jours.
| Levier | Qui peut l'actionner | Ce qu'il permet | Fondement |
|---|---|---|---|
| Question à l'ordre du jour | Tout copropriétaire, ou le conseil syndical | Faire voter la recherche de fuite ou les travaux à la prochaine assemblée | Art. 10 du décret de 1967 |
| Assemblée convoquée à la demande | Le conseil syndical, ou des copropriétaires réunissant au moins un quart des voix | Une assemblée sans attendre l'annuelle ; convocation par le président du conseil syndical si le syndic reste inactif plus de huit jours après mise en demeure | Art. 8 du décret de 1967 |
| Action pour vos propres dommages | Le copropriétaire lésé, seul, en informant le syndic | Demander réparation au syndicat pour un dommage d'origine commune | Art. 14 et 15 de la loi de 1965 |
| Action contre le syndic pour carence | Le président du conseil syndical, sur délégation expresse de l'assemblée ; sans conseil syndical, des copropriétaires réunissant un quart des voix | Des dommages et intérêts, versés au syndicat | Art. 15 de la loi de 1965 |
| Référé | Tout intéressé | Une expertise avant procès, des mesures conservatoires ou de remise en état | Art. 145 et 835 du Code de procédure civile |
Le tableau va du levier le plus simple au plus lourd. Le juge reste le dernier recours, quand l'eau continue et que les leviers internes n'ont rien donné.
Quatrième étape, le juge des référés
Quand l'eau continue malgré les courriers, le juge des référés peut intervenir rapidement. L'article 835 du Code de procédure civile lui permet de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent. Il le peut même en présence d'une contestation sérieuse. L'article 145 lui permet d'ordonner une expertise avant tout procès, pour établir la preuve des faits.
Pour une mesure d'instruction qui porte sur un immeuble, seule la juridiction du lieu où il se trouve est compétente. Le dossier repose sur les pièces réunies aux étapes précédentes. Signalement, mise en demeure, photos datées et déclaration d'assurance en forment la base, complétée si possible par un rapport de recherche de fuite. Un avocat vous indiquera la voie qui convient à votre situation.
Les erreurs qui affaiblissent un dossier d'infiltration
Un dossier d'infiltration en copropriété tient à sa forme autant qu'à son fond. Cinq erreurs retardent la réparation ou fragilisent un recours, et toutes s'évitent avec un peu de méthode et quelques écrits, avant que le désordre ne s'étende aux lots voisins.
Se contenter de l'oral. Un signalement au téléphone ou au gardien ne prouve rien.
Attendre l'assemblée générale. Selon Météo-France, les épisodes méditerranéens tombent le plus souvent à l'automne, 3 à 6 fois par an en moyenne. À Marseille, une toiture-terrasse qui fuit en octobre relève de l'urgence de l'article 18, pas du prochain vote.
Réparer soi-même une partie commune. Des travaux qui affectent les parties communes exigent l'autorisation de l'assemblée (article 25 b de la loi de 1965). Protéger votre lot, oui ; intervenir sur la toiture ou la façade, non.
Se tromper d'interlocuteur. Pour un désordre d'origine commune, la responsabilité est celle du syndicat, pas celle du voisin. Une terrasse à usage exclusif obéit à un partage particulier, détaillé dans notre article sur la terrasse à jouissance privative.
Oublier son propre assureur. La déclaration de sinistre se fait dans le délai du contrat, jamais inférieur à 5 jours ouvrés, quelle que soit l'attitude du syndic.
Questions fréquentes sur le syndic et les infiltrations
Cette section répond à six questions pratiques sur le syndic face à une infiltration d'eau en copropriété. Elles portent sur les délais, l'ordre du jour, les interventions d'un copropriétaire, l'assurance de l'immeuble, le rôle du conseil syndical et le cas d'une terrasse privative.
Combien de temps le syndic a-t-il pour réagir à une infiltration ?
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne fixe aucun délai chiffré. En cas d'urgence, il autorise le syndic à agir sans attendre l'assemblée. Hors urgence, c'est votre mise en demeure qui fixe un délai précis, dont le dépassement sert ensuite de preuve.
Le syndic peut-il refuser d'inscrire ma question à l'ordre du jour ?
Non. L'article 10 du décret du 17 mars 1967 impose au syndic de porter la question notifiée à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Si votre demande arrive trop tard pour cette assemblée, elle est inscrite à la suivante. Notifiez-la par écrit et gardez la preuve de réception.
Puis-je faire intervenir moi-même une entreprise ?
Dans votre lot, oui, pour protéger vos biens, constater les dégâts et rechercher l'origine depuis l'intérieur. Sur une partie commune comme la toiture-terrasse ou la façade, des travaux exigent l'autorisation de l'assemblée générale (article 25 b de la loi de 1965). L'accès à la toiture passe donc par le syndic.
Le syndicat des copropriétaires est-il assuré pour ces dommages ?
Il doit l'être pour sa responsabilité civile. L'article 9-1 de la loi de 1965 oblige chaque syndicat à s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, et chaque copropriétaire à faire de même. En pratique, votre propre assureur intervient souvent en premier, puis exerce son recours contre le responsable.
Le conseil syndical peut-il agir à la place du syndic ?
Non, il ne gère pas l'immeuble à sa place. L'article 21 de la loi de 1965 lui confie l'assistance et le contrôle du syndic. Il peut en revanche demander une assemblée, que son président peut convoquer si le syndic reste inactif plus de huit jours après une mise en demeure. Sur délégation expresse de l'assemblée, son président peut aussi agir contre le syndic pour carence.
Et si l'eau vient de la terrasse privative d'un voisin ?
La responsabilité dépend alors du statut de la terrasse dans le règlement et de l'origine exacte du désordre. Une étanchéité commune défaillante reste à la charge du syndicat, une faute du voisin engage le voisin. Le détail des quatre cas de figure est dans notre article sur les infiltrations venues de la terrasse du dessus.
EBS Étanchéité intervient dans les copropriétés des Bouches-du-Rhône (13), du Var (83) et du Vaucluse (84), de Marseille à La Seyne-sur-Mer, pour les syndics comme pour les copropriétaires. Appelez le 06 58 89 44 48 ou faites localiser l'origine de votre infiltration.
Sources
Missions du syndic et travaux urgents de sauvegarde (art. 18), responsabilité du syndicat pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes (art. 14), assurance de responsabilité civile du syndicat et des copropriétaires (art. 9-1), action du copropriétaire pour son lot et action contre le syndic pour carence (art. 15), rôle du conseil syndical (art. 21), autorisation des travaux d'un copropriétaire affectant les parties communes (art. 25 b) : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Légifrance).
Assemblée convoquée à la demande du conseil syndical ou d'un quart des voix : article 8 ; inscription d'une question à l'ordre du jour : article 10 ; travaux urgents et provision limitée au tiers du devis : article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (Légifrance).
Mesures conservatoires ou de remise en état en référé : article 835 ; mesures d'instruction avant tout procès et compétence du lieu de l'immeuble : article 145 du Code de procédure civile (Légifrance).
Action contre le syndic en cas de carence ou d'inaction, dommages et intérêts alloués au syndicat : fiche de l'ARC du 9 mai 2022.
Déclaration d'un dégât des eaux à l'assureur, délai minimal de 5 jours ouvrés : fiche pratique F1352 (service-public.fr).
Épisodes méditerranéens, le plus souvent à l'automne, 3 à 6 fois par an en moyenne : « Pluie, pluies intenses, épisodes méditerranéens » (Météo-France).
